Rapport Darrois

de Jean-michel 09/23/2008 12:10



Pour ceux que cela intéresse, voilà un projet de rapport qui devrait être
remis au Gouvernement au 1er octobre... Et qui devraient intéresser les
juristes....

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5. Conclusions et route à suivre
69 Le présent chapitre propose un aperçu des principales conclusions de
l'étude.
• L'étude fournit des preuves convaincantes que les systÚmes
déréglementés (ou les systÚmes affichant des niveaux inférieurs de
réglementation restrictive) produisent de meilleurs résultats en général
pour les consommateurs en termes de prix et de choix. Elle conclut
également qu'il n'y a aucune preuve étayant l'hypothÚse selon laquelle
des niveaux plus élevés de réglementation et de prix conduisent à des
niveaux plus élevés de qualité du service (mesurée au sens large).
• Parmi les quatre types de systÚmes de réglementation examinés
(systÚme notarial latin traditionnel et fortement réglementé, systÚme
notarial déréglementé néerlandais, systÚme d'avocats et systÚme
scandinave d'agents immobiliers agréés), l'étude constate que le
systÚme notarial latin traditionnel - qui présente les niveaux les plus
élevés de réglementation restrictive, y compris l'utilisation d'échelles
d'honoraires imposés et de numerus clausus – est le moins performant
sur tous les plans.
o Les pays du systÚme notarial latin sont généralement plus
coûteux que ceux du systÚme néerlandais déréglementé, du
systÚme d'avocats ou du systÚme scandinave, en
particuliÚrement pour les transactions de valeurs élevées
(c'est-à-dire 250 000 € et plus) et affichent certains des
honoraires juridiques relatifs les plus élevés (France, Belgique
et Italie par exemple). Les échelles d'honoraires imposés
utilisées sont souvent de nature trÚs arbitraire et reflÚtent mal
les coûts réels de la fourniture des services car elles sont
généralement calculées en pourcentage de la valeur
transactionnelle. Ceci engendre également d'importantes
distorsions dans les revenus des notaires qui reflÚtent le bienêtre
général de la région dans laquelle leur étude se situe.
L'argument de subventionnement croisé (où les honoraires
élevés pour les transactions de valeurs élevées
"subventionnent" les honoraires plus réduits pour les
transactions de valeurs moindres) ne tient également pas dans
tous les cas examinés, à la possible exception d'un pays.
o Il est également trÚs frappant de constater que dans
l'évaluation du service, presque toutes les places de la "moitié
inférieure" du classement sont occupées par des pays du
systÚme notarial latin. Ceci est significatif et indique que les
utilisateurs des systÚmes notariaux latins payent des prix
élevés sans obtenir de "meilleurs services". En effet, les
résultats permettent de conclure qu'un meilleur service est
fourni dans les pays moins réglementés où les services sont
également généralement moins coûteux. Ce qui balaie la
théorie selon laquelle des niveaux élevés de réglementation
mÚnent à de meilleurs services et résultats pour les
consommateurs. A l'heure actuelle, les consommateurs qui
n'ont d'autre choix que de recourir à des services notariaux
latins n'obtiennent donc généralement pas un bon rapport
qualité-prix.

• L'étude de cas néerlandaise fournit un aperçu utile des conséquences
d'une déréglementation des services notariaux et fournit des preuves
empiriques des effets positifs que la déréglementation peut avoir sur le
bien-être du consommateur. Le modÚle néerlandais est une version
modernisée du systÚme notarial latin, où la tarification imposée et le
numerus clausus (deux des formes les plus radicales de
réglementation) ont été supprimés. Ce qui a permis une différenciation
des prix et a donné aux consommateurs la possibilité de négocier les
honoraires. L'étude de cas montre que le consommateur moyen qui
achÚte un panier de services notariaux est beaucoup mieux loti. Il y a
également eu une hausse du nombre de notaires et l'innovation est sur
la pente ascendante avec l'émergence de nouvelles structures
d'entreprise et l'utilisation plus généralisée de la technologie de
l'information. Elément essentiel: la qualité n'en a pas souffert et en fait,
le service à la clientÚle et sa satisfaction ont été accrus, vu que la
suppression des honoraires imposés a incité les notaires à se faire
concurrence en matiÚre de standard de service.
• L'étude de cas allemande montre que la réglementation actuelle pour
les notaires en BaviÚre (restrictions d'accÚs géographiques et marges
élevées pour assurer une couverture géographique élevée) ne peut pas
être soutenue empiriquement et prouve à nouveau que la
déréglementation des prix et des restrictions d'accÚs améliore le bienêtre
des consommateurs.
• Les preuves sont indiscutables: la réglementation du systÚme notarial
latin de beaucoup d'États membres doit être révisée et la réglementation
actuelle, en particulier l'utilisation d'échelles d'honoraires imposés et de
restrictions d'accÚs absolues (par exemple le numerus clausus), a un
effet global négatif plutÎt que positif sur le bien-être des consommateurs
et le standard des services notariaux (c'est-à-dire la qualité mesurée au
sens large). L'étude constate que la réglementation actuelle ne peut se
justifier selon le test de proportionnalité (c'est-à-dire qu'elle sert un
objectif d'intérêt public clairement défini, elle est objectivement
appropriée pour atteindre l'objectif, elle constitue le moyen le moins
restrictif de la concurrence pour atteindre cet objectif) et est
problématique du point de vue du marché intérieur et de la concurrence.

• L'étude pose des questions plus larges également. Le transfert de biens
doit-il rester un droit exclusif de certaines professions ? Il ne semble pas
proportionné ou justifiable d'empêcher les avocats d'assurer des
services de transfert de biens dans les pays de systÚme notarial latin,
alors qu'ils ont le droit de traiter des questions bien plus complexes
comme les fusions et les acquisitions. Ceci dit, il est également trÚs
contestable de réserver les services de transfert de biens aux seuls
notaires et avocats. Comme les études de cas anglaise et suédoise le
montrent, d'autres professionnels qualifiés et agréés (par exemple les
rédacteurs agréés d'actes de transfert de biens et les agents
immobiliers agréés) peuvent également fournir des services de bonne
qualité. Ceci peut promouvoir la concurrence au profit des
consommateurs, comme indiqué dans l'étude de cas anglaise où
l'introduction des rédacteurs agréés a contribué à réduire la
discrimination de prix et où une structure de prix forfaitaires est apparue.
Avec à la clé des avantages considérables pour les consommateurs. Le
gouvernement britannique poursuit sa réforme, avec une législation qui
offre aux supermarchés et fournisseurs financiers la possibilité de
proposer des "guichets uniques" de services professionnels, comme
des services d'achat de logements, ouvrant ainsi la voie à une plus
grande concurrence sur le marché des services de transfert de biens.
• Il semble particuliÚrement difficile de comprendre pourquoi l'intervention
obligatoire de notaires dans les transactions commerciales est
nécessaire, alors que souvent ils reprennent simplement des contrats
préparés par les avocats des parties et que leur intervention est
synonyme simplement de davantage de bureaucratie et de coût. Cette
remarque vaut également pour les transactions de consommateurs
dans certains pays du systÚme notarial latin (la Slovénie par exemple)
où les consommateurs recourent habituellement à un avocat pour les
représenter et veiller à leurs intérêts, mais sont toujours contraints de
faire appel aux services d'un notaire pour certains éléments de la
transaction. L'avocat prépare souvent les contrats et entreprend les
vérifications nécessaires, et passe ensuite ces contrats à un notaire qui
peut alors transposer les informations dans un acte notarié pour
signature par les parties.

• Reste encore la question de savoir si l'intervention obligatoire de
professionnels dans les transactions de transfert de biens se justifie
pour des raisons de protection des consommateurs et de certitude
juridique. Dans des pays comme l'Autriche et la SuÚde, il est possible
pour les consommateurs de se charger eux-mêmes des procédures et
contrats standard, en utilisant des formulaires préétablis et en
demandant personnellement l'enregistrement. Le Danemark examine
actuellement la façon d'aider les parties privées s'occupant elles-mêmes
des transactions immobiliÚres dans le cadre des efforts du
gouvernement pour abaisser les coûts liés à l'achat de biens
immobiliers.
70 En conclusion, la présente étude soulÚve une multitude de questions sur
la
réglementation actuelle de ce marché et plus particuliÚrement la
réglementation
de la profession notariale latine (prix imposés et numerus clausus),
l'intervention obligatoire de certains professionnels dans le transfert de
biens et
leurs droits exclusifs dans ce domaine. Elle montre que le bien-être du
consommateur est accru dans des systÚmes déréglementés et que les
systÚmes notariaux latins fortement réglementés (avec prix imposés et
numerus clausus) peuvent être spécialement critiqués car ils génÚrent
d'importants désagréments pour les consommateurs sous la forme de prix plus
élevés sans aucun gain de qualité à l'avenant.

Route à suivre
71 "La liberté de choix" constitue l'essence de tout marché qui fonctionne
bien et
est un droit fondamental de tout consommateur bien informé. Pour la plupart
des ménages, le logement constitue le plus grand bien. La décision d'acheter
un logement est l'une des décisions financiÚres les plus importantes
auxquelles
un ménage doit faire face. Jean-Pierre Ferret, vice-président du Conseil
supérieur du notariat français, a déclaré dans le communiqué de presse du
Conseil des Notariats de l'Union européenne (1er octobre 2007)
"
 l'acte qu'il signe n'est pas seulement l'investissement financier le plus
important de toute sa vie, ce n'est pas seulement l'endettement le plus
lourd et le
plus long qu'il contracte, c'est aussi l'acte dont il attend une vie
paisible en famille.
Pour cette seule raison, cet acte doit être entouré des plus grandes
garanties
lesquelles ont un coût".

72 Cette analyse complÚte, tant qualitativement que quantitativement, du
marché
des services de transfert de biens de 21 pays de l'UE montre clairement que
la
signature d'un acte d'achat de logement est en effet "entourée des plus
grandes
garanties" même lorsque le marché est déréglementé. La question est alors :
cette garantie doit-elle être proposée à un coût disproportionnellement
élevé et
existe-il de meilleures façons de fournir cette garantie aux consommateurs ?
73 D'aprÚs les preuves récoltées, nous sommes d'avis que les États membres
qui
recourent à un systÚme notarial latin feraient bien d'accroître le choix des
services juridiques de transfert de biens et promouvoir la fourniture de
services
affichant un meilleur rapport coût-efficacité pour les consommateurs. Pour
ce
faire, ils devraient agir pour démanteler toute réglementation excessivement
restrictive comme la tarification imposée et le numerus clausus pour les
notaires latins. Epinglons également la question de la réservation de ce
marché
aux notaires dans beaucoup d'États membres et de l'ouverture ou non de ce
marché aux avocats et à d'autres professions dûment agréées (rédacteurs
agréés d'actes de transfert de biens et agents immobiliers agréés par
exemple).
Nous invitons les États membres à envisager l'ouverture de ce marché à ces
autres professionnels. L'étude a également posé des questions plus larges
sur
la véritable nécessité de l'intervention obligatoire de professionnels dans
le
transfert de biens. Ne s'agit-il pas là d'une charge financiÚre
supplémentaire
pour les consommateurs et les entreprises ?

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Mon commentaire est qu'il faut lâcher aux avocats ce qu'on compte leur
prendre sur les nouvelles procédures du divorce simplifié... Si on ne veut
pas les voir dans la rue...
Quant aux notaires.... Ben ils ont quelques soucis à se faire, car ce que
disent les cabinets des hypothÚques à propos de la régularité de leurs actes
ne plaident pas en leur faveur.... 25% seraient rejetés à l'heure actuelle,
pour erreur dans la rédaction....

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Jean-Michel- jmkdb